TB Legal-მა უძრავი ქონების მესაკუთრეს სამართლებრივი დახმარება გაუწია თბილისში, ისტორიულ განაშენიანებაში მდებარე ქონების დამოუკიდებელ ერთეულებად გაყოფის შესაძლებლობის შეფასებისა და შესაბამისი სამართლებრივი გზის განსაზღვრის პროცესში.

კლიენტის მიზანი იყო არსებული ქონების რამდენიმე დამოუკიდებელ ერთეულად ჩამოყალიბება და მათი შემდგომი ცალკე რეგისტრაციისთვის საჭირო სამართლებრივი და ტექნიკური წინაპირობების განსაზღვრა.

საქმის სპეციფიკას მნიშვნელოვნად განსაზღვრავდა ქონების ისტორიულ უბანში მდებარეობა. შესაბამისად, მხოლოდ შიდა სივრცის ტექნიკური გაყოფის შესაძლებლობის შეფასება საკმარისი არ იყო — საჭირო გახდა საკუთრების, არქიტექტურული, სამშენებლო, საერთო საკუთრებისა და ისტორიული გარემოს დაცვის საკითხების ერთობლივი ანალიზი.

TB Legal-ის სამართლებრივი შეფასების შედეგად განისაზღვრა ქონების გაყოფის რამდენიმე შესაძლო სცენარი, თითოეული მათგანის სამართლებრივი და ტექნიკური წინაპირობები და შემდგომი მოქმედებების თანმიმდევრობა.

II. ქონების დამოუკიდებელ ერთეულებად ჩამოყალიბების შესაძლებლობა

საქმის პირველ ეტაპზე შეფასდა, იძლეოდა თუ არა არსებული ქონების სამართლებრივი და ფაქტობრივი მდგომარეობა მისი დამოუკიდებელ უძრავ ერთეულებად ჩამოყალიბების შესაძლებლობას.

ამისათვის საჭირო იყო არსებული სარეგისტრაციო და საკადასტრო მონაცემების, შენობის შიდა გეგმარების, საკუთრების საზღვრებისა და თითოეული დაგეგმილი ერთეულის დამოუკიდებლად ფუნქციონირების შესაძლებლობის ერთობლივი შეფასება.

მნიშვნელოვანი იყო იმის წინასწარ განსაზღვრაც, თუ რა ტექნიკური და სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია გახდებოდა საჭირო დამოუკიდებელი ერთეულების შემდგომი რეგისტრაციისთვის.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სერვისებს შორის ცალკე ითვალისწინებს უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე რეგისტრაციასაც.

უძრავი ქონების ფაქტობრივი და რეგისტრირებული მდგომარეობის, საკადასტრო მონაცემებისა და შესაძლო შეზღუდვების წინასწარი შეფასების მნიშვნელობის შესახებ უფრო დეტალურად იხილეთ ჩვენი სტატია – უძრავი ქონების სამართლებრივი შემოწმება.

III. დამოუკიდებელი შესასვლელისა და ფასადის ცვლილების საკითხი

ქონების დამოუკიდებელ ერთეულებად დაყოფისთვის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი პრაქტიკული საკითხი თითოეული ერთეულის დამოუკიდებელი წვდომის უზრუნველყოფა იყო.

საქმეში შეფასდა ორი შესაძლო გზა:

დამოუკიდებელი წვდომის მოწყობა შენობის არსებული შიდა სივრცის გამოყენებით;
ერთ-ერთი ახალი ერთეულისთვის ქუჩის მხრიდან დამოუკიდებელი შესასვლელის მოწყობა.

პირველი ვარიანტი ამცირებდა შენობის გარე იერსახეში ჩარევის საჭიროებას.

მეორე ვარიანტი კი გულისხმობდა ქუჩის ფასადზე ახალი ღიობის მოწყობას და შესაბამისად საჭიროებდა არა მხოლოდ ტექნიკური შესაძლებლობის, არამედ არქიტექტურული და ადმინისტრაციული მოთხოვნების დამატებით შეფასებას.

ამიტომ ახალი შესასვლელის მოწყობის საკითხი ქონების გაყოფის საერთო სამართლებრივი სტრატეგიისგან განცალკევებით ვერ განიხილებოდა.

IV. ისტორიული განაშენიანება და დამატებითი სამართლებრივი შეზღუდვები

ქონების ისტორიულ უბანში მდებარეობის გამო განსაკუთრებული ყურადღება დაეთმო შენობის ექსტერიერში შესაძლო ჩარევას.

საქართველოს „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ კანონი ცალკე განსაზღვრავს ისტორიული განაშენიანებისა და ისტორიულად ჩამოყალიბებული გარემოს ცნებებს და შესაბამის ტერიტორიებზე კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის სპეციალურ მოთხოვნებს.

შესაბამისად, ქუჩის ფასადზე ახალი ღიობის ან შესასვლელის მოწყობის შესაძლებლობის შეფასებისას მნიშვნელოვანი იყო არსებული არქიტექტურული გარემოს, შენობის გარე იერსახისა და შესაბამისი ადმინისტრაციული პროცედურების გათვალისწინება.

დამატებით შეფასდა ფასადის სამართლებრივი სტატუსიც. რამდენიმე მესაკუთრის მქონე შენობაში ფასადზე ჩარევა შესაძლოა შეეხოს საერთო საკუთრებისა და სხვა მესაკუთრეთა უფლებებს, რის გამოც კონკრეტული ტექნიკური გადაწყვეტის შერჩევამდე საჭირო იყო შესაბამისი თანხმობებისა და სამართლებრივი წინაპირობების განსაზღვრა.

V. არქიტექტორისთვის ტექნიკური დავალებისა და შემდგომი პროცესის განსაზღვრა

საქმის მნიშვნელოვანი ნაწილი იყო სამართლებრივი და ტექნიკური სამუშაოების სწორი თანმიმდევრობის ჩამოყალიბება.

TB Legal-ის სამართლებრივი შეფასების საფუძველზე განისაზღვრა არქიტექტორისთვის გადასაცემი ტექნიკური დავალების ძირითადი ჩარჩო, რათა პროექტირების ეტაპზევე გათვალისწინებულიყო:

არსებული და დაგეგმილი სივრცეების გეგმარება;
დამოუკიდებელი ერთეულების საზღვრები;
თითოეული ერთეულის დამოუკიდებელი წვდომა;
ფასადში შესაძლო ჩარევა;
საჭირო ადმინისტრაციული შეთანხმებები და თანხმობები;
შემდგომი საკადასტრო და სარეგისტრაციო პროცედურები.

ამ მიდგომამ შესაძლებლობა მისცა კლიენტს ტექნიკური პროექტირების ეტაპზე გადასულიყო უკვე წინასწარ განსაზღვრული სამართლებრივი ჩარჩოს საფუძველზე და თავიდანვე გაეთვალისწინებინა ის საკითხები, რომლებმაც შემდგომ რეგისტრაციასა თუ ადმინისტრაციულ წარმოებაში შესაძლოა დაბრკოლება შექმნას.

VI. საქმის შედეგი და უძრავი ქონების სამართლებრივი მხარდაჭერა

TB Legal-ის ჩართულობის შედეგად განისაზღვრა ისტორიულ უბანში მდებარე უძრავი ქონების გაყოფის შესაძლო სამართლებრივი და ტექნიკური გზები.

კლიენტმა წინასწარ მიიღო ინფორმაცია თითოეულ ალტერნატივასთან დაკავშირებული სამართლებრივი მოთხოვნების, შესაძლო თანხმობების, ადმინისტრაციული პროცედურებისა და ტექნიკური წინაპირობების შესახებ.

ასევე ჩამოყალიბდა არქიტექტორისთვის გადასაცემი ტექნიკური დავალების ძირითადი პარამეტრები და შემდგომი მოქმედებების თანმიმდევრობა — პროექტირების ეტაპიდან დამოუკიდებელი უძრავი ერთეულების შესაძლო რეგისტრაციამდე.

საქმე აჩვენებს, რომ განსაკუთრებით ისტორიულ განაშენიანებაში მდებარე ქონების გაყოფისას ტექნიკური პროექტირება და სამართლებრივი შეფასება ერთმანეთთან მჭიდროდ არის დაკავშირებული. შესაძლო ფასადის ცვლილების, საერთო საკუთრების, ადმინისტრაციული შეთანხმებებისა და შემდგომი რეგისტრაციის საკითხების წინასწარი შეფასება საშუალებას იძლევა პროექტის განხორციელებამდე გამოიკვეთოს შესაძლო სამართლებრივი დაბრკოლებები.

TB Legal არის იურიდიული ფირმა, რომელიც ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს ეხმარება უძრავი ქონების სამართლებრივი სტატუსის, გაყოფის, საკადასტრო საკითხებისა და რეგისტრაციასთან დაკავშირებული სამართლებრივი პრობლემების მართვაში.

ჩვენი უძრავი ქონების რეგისტრაციის სამართლებრივი მომსახურება მოიცავს ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის შეფასებას, საჯარო რეესტრის მონაცემების ანალიზს, ქონების გაყოფისა და დამოუკიდებელ ერთეულებად რეგისტრაციის სამართლებრივი გზის განსაზღვრას და ტექნიკურ სპეციალისტებთან სამართლებრივი საკითხების კოორდინაციას.

თუ გეგმავთ უძრავი ქონების გაყოფას ან არსებული ქონების დამოუკიდებელ ერთეულებად რეგისტრაციას, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ TB Legal-ს შესაბამისი სამართლებრივი გზის შესაფასებლად.

წინამდებარე სტატია მომზადებულია ზოგადი საინფორმაციო მიზნებისთვის და არ წარმოადგენს ინდივიდუალურ სამართლებრივ კონსულტაციას ან იურიდიულ დასკვნას. კონკრეტულ საქმეზე გადაწყვეტილების მიღებამდე რეკომენდებულია კვალიფიციური იურისტისგან ინდივიდუალური სამართლებრივი კონსულტაციის მიღება.

ბლოგის გაზიარება: